Решение о включении или исключении дома из программы КРТ принимается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Оно может проводиться очно (в виде собрания), очно-заочно (в случае, если кворума на очном собрании нет, собрание переходит в заочную форму, предполагающую передачу жальцами заполненных бюллетеней до условленного срока и по конкретному адресу, которые были  определены заранее), либо заочно (с помощью электронного голосования). Мы разберем очную и очно-заочную формы голосования как наиболее распространенные.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – ОСС) – это орган управления многоквартирным домом. По своей сути общее собрание – это голосование жильцов дома по вопросам, включенным в повестку, путем проставления в бюллетенях отметки «за» и «против». При этом каждый голосует сам за себя, а количество «голосов» собственника соответствует площади его квартиры. Чем больше площадь, тем больше «голосов» у собственника. 

Расскажем об этом поподробнее.

При реализации КРТ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в общем порядке, установленном ст. 44-48 ЖК РФ, с некоторыми особенностями.  

• Инициировать внеочередное общее собрание собственников по вопросу о включении МКД в границы могут как сами собственники МКД, так и уполномоченный орган государственной власти (юридическое лицо, реализующее решение о КРТ). 
• ОСС проводится в очной или – при наличии оснований – очно-заочной или заочной форме с предварительным извещением всех собственников письменно (или иным способом, ранее определенным общим собранием). 
• Голосование осуществляется бюллетенями по вопросам, указанным в повестке ОСС. 
• Голосовать имеют право собственники помещений или их представители на основании доверенности, а также наниматели государственного (муниципального) жилищного фонда (по договору социального найма и др.). 
• При проведении общего собрания собственники имеют количество голосов, равное площади их помещений.
• Общие собрания проводятся в срок до 90 календарных дней со дня опубликования проекта решения о КРТ. 
• На ОСС должны принять участие (проголосовать) более 50 % собственников помещений в МКД (это условие кворума). При этом в голосовании также принимают участие наниматели по договорам социального найма в качестве представителей собственника помещения (Санкт-Петербург).
• По вопросу о включении МКД в проект решения о КРТ решение принимается 2/3 голосов об общего числа.
• По вопросу об исключении МКД из проекта решения о КРТ решение принимается не менее чем 1/3 голосов от общего числа.

Таким образом, общее собрание собственников является единственным способом собственников исключить неаварийный МКД из программы КРТ.

1. Форма проведения общего собрания собственников

Общее собрание собственников может быть проведено:

• в очной форме – в виде собрания, где обсуждаются вопросы повестки дня и принимаются решения по вопросам, поставленным на голосование;
• в очно-заочной форме – в случае, если на очном собрании отсутствует кворум, форма собрания с очной меняется на очно-заочную. Очно-заочная форма также может быть избрана изначально, при созыве общего собрания. В случае очно-заочного голосования собственники могут проголосовать как на очной части, так и передать свои решения (заполненный бюллетень) в определенный срок и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

Для решения вопроса о включении/исключения МКД из КРТ может применяться как очная, так и очно-заочная форма собрания.

Правомочность общего собрания собственников

ОСС по вопросу включения или исключения МКД в КРТ правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 2/3 голосов (по вопросу о включении дома в программу КРТ) и 1/2 по вопросу об исключении дома из программы КРТ.

Порядок проведения общего собрания собственников

1. Инициирование проведения ОСС

Инициаторами общего собрания по вопросам КРТ могут выступать:

—  любой собственник помещения в МКД,

—  правление ТСЖ (если имеется ТСЖ),

— управляющая организация,

— уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, подготовивший проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

2. Подготовка к проведению ОСС

Формируется повестка общего собрания, избирается форма голосования. При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня, подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. При очно-заочной форме, также следует определить дату до которой будут приниматься бюллетени собственников, а также место и лицо которое будет ответственно за прием бюллетеней собственников. Кроме того, необходимо подготовить информационное сообщение о проведении общего собрания собственников, реестр собственников, формы решений по вопросам, поставленным на голосование, бланки протокола.

Реестр собственников МКД имеет важное значение, поскольку голосовать имеют право только граждане, являющиеся собственниками помещений (согласно сведений ЕГРН). Реестр собственников должен содержать информацию о собственнике, а также сведения о помещении (его площади). Целесообразно актуализировать сведений реестра посредством запроса выписок ЕГРН на МКД или помещения. Сам реестр должен иметься в управляющей компании, которая обязана его выдать по запросу инициатора общего собрания.

3. Оповещение собственников о проведении ОСС

Действующее жилищное законодательство предлагает по общему правилу извещать собственников о проведении ОСС лично (под роспись в соответствующем реестре), либо посредством заказного письма. Между тем, предыдущими решениями ОСС могли быть установлены иные способы извещения (например, путем размещения на информационных стендах в парадных). Для этого целесообразно получить копии предыдущих решений ОСС (в ГЖИ или управляющей компании).

Уведомление (или извещение) должно содержать информацию:

— об инициаторе проведения ОСС;

— форме собрания (очная, очно-заочная);

— дате и времени (для очно-заочного голосования, срок (дата и время), до которого принимаются решения собственников);

— месте проведения собрания;

— о повестке ОСС с указанием всех вопросов, которые будут поставлены на обсуждение;

— способе связи с инициатором общего собрания (телефон, эл. почта и т.п.).

4. Проведение общего собрания.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. Все они учитываются при подведении итогов голосования. 

Если собрание проводится в очной форме, следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений с указанием их фамилий, имен и отчеств (при наличии), а также номеров квартир. При наличии кворума выбираются рабочие органы общего собрания: председатель и секретарь общего собрания, а также члены счетной комиссии. Затем можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания.

При применении очно-заочной формы голосования участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня (на очной части) и сдать бланки голосования (заполненные бюллетени) в установленный срок, по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (извещении).

Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании, обеспечивающие возможность его идентифицировать, в том числе Ф.И.О. (последнее — при наличии) полностью;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Как правило, председатель или секретарь совместно со счетной комиссией занимаются вопросами выдачи и сбора бюллетеней, подсчета голосов, составления итогового протокола ОСС, его оформлением и подписанием.

Решения по вопросу о включении/исключении МКД из КРТ принимаются следующим количеством голосов:

— По вопросу о включении МКД в проект решения о КРТ, решение принимается 2/3 голосов об общего числа.

— По вопросу об исключении МКД из проекта решения о КРТ, решение принимается не менее чем 1/3 голосов от общего числа.

5. Оформление результатов голосования и уведомление о его проведении

Как отмечалось ранее, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом. Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения общего собрания.

В протоколе общего собрания следует указать: наименование документа, дату и номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола (в частности, повестку дня, правомочность общего собрания (наличие или отсутствие кворума), количество голосов по каждому вопросу), информацию о месте (адресе) хранения протоколов и решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование. 

Если содержательная часть протокола содержит указание на наличие предложений, к протоколу прилагаются перечисленные в ней документы. 

По общему правилу протокол подписывают председатель, секретарь собрания и лица, проводившие подсчет голосов.

Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив, а также в ГЖИ не позднее, чем через 10 календарных дней после проведения (окончания) общего собрания.

Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее, чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников.

Правовое регулирование:

1. Гражданский кодекс РФ (Глава 9.1.)
2. Жилищный кодекс РФ (ст. 44-48 ЖК РФ, ст. 32.1)
3. Градостроительный кодекс РФ (Глава 10)
4. Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (Зарегистрировано в Минюсте России 21.02.2019 N 53863).