Действие существующих программ РЗТ и заключенных в отношении земельных участков договоров продолжается на ранее действовавших условиях. Новые изменения в Градостроительный кодекс РФ не отменяют действие существующих программ РЗТ, а в силу ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» договоры и программы сохраняют свое действие с учетом отдельных особенностей. Расторжение существующих договоров производится на «дореформенных» основаниях, поэтому сама по себе реализация программ РЗТ и КРТ может осуществляться параллельно.

РЗТ – это программа развития застроенных территорий (или так называемая реновация 1:0), действующая по старому Закону Санкт-Петербурга от 06.05.2008 года № 238-39. 

В рамках данной программы инвестор ООО «СПб Реновация» должен был произвести развитие 22-х застроенных территорий до 2019 года, однако программа так и не была выполнена (в рамках судебных решений срок реализации программы был продлен до января 2029 года). В качестве основных проблем программы инвестор выделил отсутствие стартовых пятен для расселения домов и наличие проблемы «последнего жильца», когда при несогласии хотя бы одного жильца не мог быть расселен весь дом.

КРТ – это программа комплексного развития застроенных территорий (или так называемая реновация 2:0), действующая в рамках Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2022 № 444-59. На федеральном уровне она регулируется в рамках главы 10 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), регулирующей комплексное развитие территорий (данная глава была введена вместо утратившей силу главы 5.1 ГрК РФ Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий»).

Принципиальное отличие между двумя видами развития территорий заключается в том, что решение о РЗТ принималось в отношении аварийных и подлежащих сносу домов (т.е. это способ решить проблему ветхого жилья), в то время как КРТ по задумке должно решать проблему качества городской среды и может приниматься в отношении любых объектов жилищного фонда, нежилого фонда, незастроенных территорий в любых конфигурациях.

В теории это должно было системно, планомерно и в соответствии с текущими требованиями градостроительного законодательства и градостроительной документацией изменять застройку как сложившихся жилых районов, так и осуществлять застройку промышленных и иных видов территорий.

Также в отличие от РЗТ, при реализации КРТ собственники могут принять решение об исключении их дома (за исключением аварийных домов) из проекта, равно как могут проголосовать и за включение дома в программу, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников помещений МКД. Но при этом в рамках КРТ расселить могут в пределах Санкт-Петербурга на любую территорию.

Общая схема реализации КРТ выглядит следующим образом (ст. 67 ГрК РФ):

1. Опубликование проекта решения о КРТ.

2. Проведение в течение 90 дней с даты опубликования проекта общих собраний собственников.

3. Принятие в течение 30 дней с даты истечения срока проведения общих собраний решения о КРТ.

4. Опубликование решения о КРТ.

5. Реализация КРТ.

Важным документом является план мероприятий по КРТ. План мероприятий включает определение этапов реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки с указанием в том числе очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, а также выполнения мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, мероприятий по обеспечению жилищных и иных имущественных прав граждан при комплексном развитии территории жилой застройки, иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки, в том числе по предоставлению необходимых для этих целей земельных участков.

План мероприятий после его согласования в течение пяти рабочих дней подлежит размещению на официальном сайте уполномоченного органа в сети Интернет.

Все 4 договора РЗТ продлены до 2029 года и в настоящий момент реализуются. Адресная программа по указанным территориям находится в разной степени готовности.

Включение объектов, в отношении которых приняты РЗТ в КРТ возможно только в связи с отменой РЗТ и их включением в КРТ. Названные способы развития территорий не заменяют друг друга, а действуют параллельно.

Согласно пояснительно записке к проекту федерального закона, комплексное развитие застроенных территорий позволяет застраивать целые архитектурно-планировочные решения (кварталы, микрорайоны и т.п.). Механизм его действия аналогичен РЗТ – с победителем аукциона на проведение комплексного развития территории заключается договор, на основании которого, в соответствии с адресной программой и градостроительным законодательством, документацией по градостроительному планированию осуществляется демонтаж существующих и строительство новых объектов на застраиваемом участке. Указанный механизм, по мнению авторов, должен способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан.

Закон Санкт-Петербурга был принят в соответствии с федеральным, но со своими «особенностями».

Действующее законодательство не предполагает проведение общественных (публичных) слушаний по проекту решения о КРТ или решения о КРТ. Согласно ч. 26 ст. 5.1. ГрК РФ, в случае, если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план (документацию по планировке территории), такие слушания проводятся в обязательном порядке.

Распределение голосов следующее: 35 депутатов проголосовали «за», 12 депутатов проголосовали «против», 3 воздержались.

Из проголосовавших «за»:

• 30 «Единая Россия».
• 3 от фракции ЛДПР,
• 2 от фракции «Новые люди».

Из проголосовавших «против»:

• 5 от фракции «СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ – ЗА ПРАВДУ»,
• 5 от фракции КПРФ,
• 2 от фракции «Яблоко».

Воздержались — 2 коммуниста и один представитель партии «Новые люди».

Согласно ГрК РФ, в границы территорий могут быть включены любые объекты жилого фонда (многоквартирные дома), нежилые здания и сооружения, незастроенные территории в пределах квартала (ч. 2 ст. 62 ГрК РФ). Конкретные критерии определения того, какие дома могут быть включены в КРТ, определяются на уровне субъекта РФ дополнительно. При этом, в границы территории (квартал) могут включаться аварийные дома и дома, подлежащие сносу или реконструкции, а также иные многоквартирные дома (даже не авариные и не соответствующие иным критериям). 

В Санкт-Петербурге, помимо ветхого/аварийного жилья, в границы КРТ могут быть включены:

• многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные).

Таким образом, в решение о КРТ могут быть включены дома, если (в совокупности условий):

• дом возведен в период 1957–1970 гг.;
• строительство осуществлялось по типовым проектам, разработанным в период 1957–1970 гг.

Если хотя бы один из таких домов (ветхий, аварийный, либо построен с 1957 по 1970) есть в пределах квартала, такой квартал может попасть в КРТ целиком и с другими домами.

Сведения о дате возведения дома, проекте по которому возведен дом, находятся в технической документации на многоквартирный дом, которые есть в распоряжении управляющей компании, либо в ГУП «ГУИОН». С учетом имеющихся фактов о возможном изменении сведений в документах технического учета (например, изменение даты постройки дома на нужную, проекта, по которому осуществлялось строительство), рекомендуется получить заверенные копии документов технического учета и инвентаризации в ГУП «ГУИОН».

Сведения об объектах, которые включены в границы КРТ (проект решения о КРТ), публикуются в порядке, определенном градостроительным кодексом. В силу ч. 3 ст. 67 ГрК проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки подлежит размещению на официальном сайте высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в сети «Интернет» в случае подготовки такого проекта уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, а также на информационных стендах (информационных щитах), оборудованных около здания местной администрации, в местах массового скопления граждан и в иных местах, расположенных на территории, в отношении которой подготовлен проект решения о комплексном развитии территории.

Да, аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома могут быть включены в решение о КРТ.

Такая возможность предусмотрена для многоквартирных домов, не являющихся ветхими и аварийными.

Для этого после принятия проекта решения о КРТ в период проведения общих собраний собственников помещений в МКД принимается решение об исключении МКД из границ такой территории. В этом случае МКД подлежит исключению из проекта КРТ.

Непроведение общего собрания не является основанием для исключения дома из КРТ. В случае, если собрание не состоялось или не было принято никакого решения, такие дома остаются в проекте решения о КРТ и в решении о КРТ.

Каких-либо особенностей при созыве и проведении общего собрания (далее – ОСС) по вопросу включения (исключения) МКД в границы территории, подлежащей КРТ, не имеется – проводится в общем порядке, предусмотренном ЖК РФ. ОСС проводится в очной (очно-заочной или заочной при наличии оснований) форме с предварительным извещением всех собственников в письменном виде (или способом определенным общим собранием ранее). Голосование осуществляется бюллетенями по вопросам, указанным в повестке ОСС. Голосовать имеют право собственники помещений, либо их представители на основании доверенности, а в отношении помещений государственного (муниципального) жилищного фонда (по договору социального найма и др.) – наниматели. При проведении общего собрания собственники имеют количество голосов, равное площади их помещений. (ст. 44-48 ЖК РФ).

Из отдельных особенностей, следует отметить следующие.

Общие собрания проводятся в срок до 90 календарных дней со дня опубликования проекта решения о КРТ.

Инициировать внеочередное общее собрание собственников по вопросу о включении МКД в границы могут как сами собственники МКД, так и уполномоченный орган государственной власти (юридическое лицо, реализующее решение о КРТ), по поводу чего ЖК РФ ограничений не предусматривает.

На ОСС должны принять участие (проголосовать) более чем 50% от собственников помещений в МКД. При этом, в голосовании также принимают участие наниматели по договорам социального найма в качестве представителей собственника помещения (Санкт-Петербург).

По вопросу о включении МКД в проект решения о КРТ, решение принимается 2/3 голосов об общего числа.

По вопросу об исключении МКД из проекта решения о КРТ, решение принимается не менее чем 1/3 голосов от общего числа.

При отсутствии кворума на общем собрании решение принято быть не может, а принятое решение является ничтожным. В случае отсутствия кворума должно быть проведено повторное общее собрание. Закон устанавливает, что решение о включении (исключении) дома из границ территории КРТ принимается ОСС. Отсутствие решения, непроведение собрания – не является основанием для исключения дома из проекта решения о КРТ.

В соответствии со ст. 17_3 Закона Санкт-Петербурга от 26.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга», обеспечение жилищных прав собственников помещений, нанимателей осуществляется в соответствии с положениями ст. 32.1 ЖК РФ.

Общие условия соблюдения гарантий права на жилье установлены положениями ст. 32.1., ч. 7 ст. 37 ЖК РФ.

Собственники помещений (квартир) вправе рассчитывать на получение возмещения или обустроенного жилого помещения (с зачетом стоимости возмещения).

В случае предоставления жилья собственникам помещений, это жилье должно отвечать следующим критериям:

• быть в черте населенного пункта (вся территория Санкт-Петербурга)

Для нанимателей по договорам социального найма:

• предоставляются жилое помещение общая площадь, жилая площадь и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади, количества комнат либо по договору социального найма, либо в собственности.
• предоставление равнозначного помещения – жилая и общая площадь не меньше площади освобождаемого помещения, а общая площадь превышает.

Дополнительно жителям Санкт-Петербурга предоставляются следующие меры поддержки:

• социальная выплата на строительство или приобретение жилья за счет средств Санкт-Петербурга;
• для граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и имеющих помещение по договору социального найма, – предоставление жилых помещений по норме предоставления на одного человека во внеочередном порядке
• для граждан, проживающих в коммунальных квартирах, по их заявлению предоставляются жилые помещения (отдельные квартиры) в собственность или по договору социального найма, если это предусмотрено решением о КРТ. Если не предусмотрено, то предоставляется помещение по норме предоставления (это может быть также комната в коммунальной квартире), либо другое помещение с сохранением права на улучшение жилищных условий.

Централизованного решения вопроса в настоящее время не предусмотрено. Застройщик предлагает гражданину заключить договор купли-продажи квартиры, предлагая объект недвижимости взамен по своему усмотрению на условиях, прописанных в законе о КРТ. Аналогично и в отношении квартир, предоставляемых Санкт-Петербургом. Возможность выбора, случаи отказа от предлагаемых вариантов в настоящее время не урегулированы.

Размер возмещения определяется в соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

При определении размера возмещения в него включается:

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества (в т.ч. рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен МКД);
• убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием помещения (включая убытки в связи с изменением места жительства, временным пользованием иным помещением (аренда), переезд, поиск другого жилого помещения, оформление права собственности, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами (упущенная выгода).

Иное не включается при определении размера возмещения.

При переходе квартиры в собственность Санкт-Петербурга, у города (застройщика) возникает встречная обязанность по предоставлению жилого помещения (в случае его выбора собственником помещения) на основании договора купли-продажи, мены, социального найма жилого помещения. Вопрос сроков реализации этой обязанности остается открытым, как и риска того, что на момент возникновения обязанности (принятия решения о КРТ) по предоставлению жилого помещения такого может и не быть в наличии.

Вопросы параметров комплексного развития застроенной территории определяются решением о КРТ, а также документацией о планировке территории, архитектурно-строительным проектированием, планом мероприятий по КРТ, договором о КРТ.

Согласно положениям ч. 6 ст. 66 ГрК РФ, на момент принятия решения о КРТ вопрос о том, какие будут строиться дома взамен реновируемых, будут ли ограничения высотности и иные требования — не определяется, он определяется действующими документами градостроительного планирования (генеральным планом, правилами землепользования и застройки) для соответствующей функциональной зоны, а также проектом планировки территорий.

Между тем, для целей реализации решения о КРТ в генеральный план, ПЗЗ могут быть внесены изменения.

Вопрос строительства объектов социальной инфраструктуры определяется градостроительными регламентами, проектом планировки территории, решением о КРТ, а также планом мероприятий по КРТ. Прямой обязанности при реализации КРТ по строительству объектов социальной инфраструктуры не предусмотрено, между тем, строительство исключительно МКД будет противоречить целям КРТ, установленным ГрК РФ.

КРТ предполагает как снос и строительство нового жилья, так и реконструкцию имеющихся объектов. Указанное определяется проектами планировки территории, решением о КРТ, а также планом мероприятий по КРТ.

По заявлениям таких граждан им предоставляются квартиры или комнаты. В случае, если комната находится в собственности нескольких граждан – им предоставляется квартира в общую собственность. Это не исключает возможности предоставления таким гражданам выплат компенсационного характера для целей приобретения другого жилья, а также предоставления иного жилья с сохранением их в очереди на улучшение жилищных условий.

Согласно п. 15 ст. 32.1. ЖК РФ, обременения (залог, ипотека и т.п.) переходят на жилье, предоставленное взамен изъятого. Аналогично, в случае ареста квартиры или ограничений на распоряжение. В случае, если в отношении квартиры был заключен договор аренды (найма), то права и обязанности сторон по нему переходят на предоставляемое имущество.

Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то собственник помещения не может получить возмещение за квартиру, ему может быть предоставлено только жилье.

В части использования средств материнского капитала, ипотеки – этот вопрос никак не урегулирован. Между тем, для приобретения жилья возможно использование средств материнского капитала, субсидий и иных выплат.

Согласно ч. 2.2 ст. 169 ЖК РФ, собственники многоквартирных домов, включенных в границы территории КРТ, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт, начиная с первого месяца года, в котором предполагается начать переселение собственников.

Взносы, внесенные собственниками ранее, подлежат направлению на цели реализации комплексного развития жилой застройки. Денежные средства, в том числе находящиеся на специальном счете, подлежат обращению в целях реализации КРТ.

Согласно ч. 7 ст. 65 ГрК РФ, земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

При этом, в силу ч. 8 названной статьи, не могут быть изъяты квартиры, расположенные в неаварийных многоквартирных домах. Для таких домов предусмотрена иная процедура принудительного отчуждения, не сильно отличающаяся по последствиям от первого варианта: в случае принятия решения о включении дома в границы территорий, применяются положения ч. 1 ст. 32.1 ЖК РФ.

В случае включения дома в решение о КРТ помещения (квартиры) переходят в государственную собственность (вне зависимости от того, как голосовал собственник помещения на общем собрании, за он или против такого перехода права собственности), а в силу ч. 14 ст. 32.1. ЖК РФ такой собственник может быть в судебном порядке понужден к заключению договора купли-продажи (мены) и выселен из занимаемого жилого помещения.

Правомерность таких действий в настоящее время подтверждается судебной практикой, сформированной в г. Москве.

В отличие от Санкт-Петербурга, реализация КРТ в Москве осуществляется по инициативе собственников земельных участков (промышленные зоны) самими собственниками. В меньшей степени используется аналогичная Санкт-Петербургу осуществление КРТ – по инициативе государства, при котором реализация КРТ отдается на основании договора другой организации, победившей на открытом аукционе. Цель КРТ в Москве – возведение самодостаточных кварталов с разными типами застройки – жилая, офисная, промышленная на месте промышленных зон. Для обычных жилых застроек в Москве реализуется собственный закон о реновации (расселяют в пределах района в дома не выше 14 этажей).

Все предложения по программе реновации присылайте на spb@spravedlivo.ru.