Выполнил: Новиков А.В.

Дата: 10.10.2022

Кратко.

1. Дом не признан аварийным, подлежащим сносу и реконструкции. То есть в ЕГРН не внесены сведения о признании МКД аварийным и подлежащим сносу и реконструкции.
2. Дом возведен (завершено строительство) в период с 1957 по 1970 г. включительно. Дата возведения (ввода в эксплуатацию) по сведениям ЕГРН.
3. Дом построен по типовому проекту. Понятие «типовой проект» не является юридическим, не определен нормами действующего законодательства. Для этого для каждого случая следует определить, по какому типовому проекту был возведен дом (наименование), а также дату разработки проекта по открытым источникам.

Дополнительно.

Согласно ГрК РФ, в границы территорий могут быть включены любые объекты жилого фонда (многоквартирные дома), нежилые здания и сооружения, незастроенные территории (ч. 2 ст. 62 ГрК РФ). При этом, в границы территории могут включаться аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции.

Норма ч. 3 ст. 14-3 Закона Санкт-Петербурга звучит как: 

«3. Критерием отнесения многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, к многоквартирным домам, в отношении которых осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки, является строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957–1970  годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные).»

При анализе соответствующей нормы можно сделать следующие выводы:

1. Этот многоквартирный дом не является аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
2. Этот многоквартирный дом построен в период 1957–1970 года;
3. Этот многоквартирный дом возведен по типовому проекту, разработанному в период с 1957–1970 год;

По смыслу приведенной нормы, указанные критерии должны выполняться одновременно.

Подробнее по каждому критерию.

1. Состояние многоквартирного дома (аварийность).

В соответствии с разделом IV Положения (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»), а также Распоряжением от 12 августа 2021 года № 733-р Жилищного комитета Санкт-Петербурга, принимается решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанному решению предшествует ряд действий, связанных с проведением обследования и дачи заключения по результатам обследования конструкций многоквартирного дома. Аварийными подлежат признанию многоквартирные дома, которые имеют аварийное техническое состояние несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

С февраля 2022 года сведения о том, что дом признан аварийным, подлежат отражению в ЕГРН, поэтому целесообразно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках на многоквартирный дом. Сделать это можно через портал Росреестра < https://rosreestr.gov.ru/?ysclid=l92m0v69pn407085343 >. Если ваш дом не является аварийным, в выписке ЕГРН не будет соответствующей отметки. Для уточнения факта признания дома аварийным следует обратиться в Жилищный комитет, а также вашу управляющую компанию (ТСЖ) с соответствующим письменным обращением, в котором следует уточнить, принято ли в отношении вашего МКД решение о признании его аварийным; проводится ли в настоящее время обследование МКД с целью установления степени износа его конструкций; будет ли в будущем проводиться соответствующее обследование; уточнить, когда в последний раз проводилось такое обследование и какие были результаты. Целесообразно ознакомиться с соответствующим заключением и результатами обследования, а также получить их копию.

Итого: для того, чтобы узнать, является ли ваш дом аварийным, следует заказать выписку ЕГРН в отношении вашего МКД (можно через портал Росреестра < https://rosreestr.gov.ru/?ysclid=l92m0v69pn407085343 >), а также запросить в Жилищном комитете и вашей управляющей компании (ТСЖ) сведения о принятии в отношении вашего МКД решения о признании его аварийным; о проведении в настоящее время обследования МКД с целью установления степени износа его конструкций; о планах по проведению соответствующего обследования в будущем; о дате последнего обследования МКД и его результатах. Целесообразно ознакомиться с соответствующим заключением и результатами обследования, а также получить их копию, для чего нужно обратиться в управляющую компанию или Жилищный комитет.

2. Многоквартирный дом считается построенным в период 1957 – 1970 года в случае, если в документах его технического учета (технический паспорт), сведениях ЕГРН указана соответствующая дата (год) строительства (ввода в эксплуатацию, возведения).

В настоящее время сведения об объекте недвижимости, в том числе о дате его постройки, определяются в соответствии со сведениями, имеющимися в ЕГРН. То есть тот год постройки, что указан в выписке ЕГРН на МКД, считается таковым, пока не установлено иное (например, в судебном порядке или посредством внесения изменений в сведения технического учета). В случае если эти сведения в ЕГРН отсутствуют, дата возведения дома определяется на основании документов технического учета, а при отсутствии соответствующих документов – на основании иных документов, архивных сведений, результатов историко-строительной экспертизы.

В соответствии с действующим законодательством, здание – объект недвижимости, а все объекты недвижимости должны быть внесены в кадастр недвижимости, а в отношении указанных объектов должна иметься техническая документация (учетно-техническая и технической инвентаризации).

В силу ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» год постройки не является элементом кадастра недвижимости. Следовательно, год постройки здания определяется на основании учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации.

В соответствии со ст. 45 № 218-ФЗ, учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации является собственностью субъекта РФ, если она хранилась в организациях и органах учета субъекта РФ по состоянию на 01.01.2013. Порядок хранения и использования документов осуществляется в порядке, установленном органом исполнительной власти субъекта РФ.

Такой порядок установлен Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 16.11.2016 № 140-р «О порядке постоянного хранения и использования учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, предоставления копий учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации и содержащихся в ней сведений, о взимании и возврате платы, о размерах платы за предоставление копий учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации и содержащихся в ней сведений».

В соответствии с этим порядком, п. 1.4. постоянное хранение учетно-технической документации осуществляется Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», при этом ГУП ГУИОН обеспечивает сохранность документов, учет и использование документов, а в силу п. 2.5. ст. 45 № 218-ФЗ –ответственность несет руководитель учреждения.

Согласно Уставу «Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»», предприятие осуществляет деятельность по следующим направлениям: хранение, обновление и пополнение технической и иной документации на объекты недвижимости и иные объекты, указанные в пункте 2.3.3 Устава, независимо от форм собственности, ведение документарных и электронных баз данных об указанных объектах.

Согласно п. 1.10 Устава, предприятие имеет филиалы — районные проектно-инвентаризационные бюро (далее — ПИБ). ПИБ действуют на основании Положений.

Таким образом, ГУП ГУИОН отвечает за хранение технической документации на объекты недвижимости, в том числе на здания, относящиеся к историческим зданиям.

Технический паспорт на многоквартирный дом также относится к технической документации на дом и может находиться во владении управляющей компании (ТСЖ).

Итого: Для установления даты постройки МКД, следует получить выписку ЕГРН в отношении вашего МКД (можно через портал Росреестра < https://rosreestr.gov.ru/?ysclid=l92m0v69pn407085343 >), направить в управляющую компанию (ТСЖ) просьбу о предоставлении возможности ознакомления с документами технического учета (техническим паспортом) МКД, а также обратиться в соответствующий районный ПИБ с заявлением об ознакомлении с материалами учетно-технической документации на многоквартирный дом.

3. Многоквартирный дом, возведенный по типовому проекту 1957–1970 (эти проекты разработаны между 1957 и 1970 гг. включительно).  

Так же, как и в предыдущем случае, ознакомиться со сведениями о том, по какому проекту был возведен ваш МКД, можно после ознакомления с материалами учетно-технической документации.

Вопрос определения проекта, его отнесения к «типовым» проектам, разработанным между 1957 и 1970 гг. сложен, поскольку сам термин «типовой» проект не установлен и не определен действующим законодательством.

В этой связи подходящими следует признавать дома, которые были возведены по проектам, разработанным в 1957 – 1970 гг. Вопрос отнесения проекта к «типовому» или «нетиповому» остается открытым. Поиск целесообразно осуществлять по открытым источникам.

Итого: Дом построен по проекту, разработанному в период с 1957 по 1970 гг., согласно сведениям открытых источников.